日本旅居地产开发商有一居：2020海外配资该如何走？

来源:今日商讯www.prtoday.cn 2019-10-25 16:27:53 河北新闻在线

导读：在即将过去的2019年，全球投资市场惨淡，全球范围内罕见的出现多数资产类别负收益状况。面对全球性的经济风险，投资人将不得不再次面对市场较为悲观的情绪和全球资产的剧烈波动。即将到来的202

在即将过去的2019年，全球投资市场惨淡，全球范围内罕见的出现多数资产类别负收益状况。面对全球性的经济风险，投资人将不得不再次面对市场较为悲观的情绪和全球资产的剧烈波动。即将到来的2020年，如何进行海外配资，保证资产的保值升值成为了严峻的问题。有一居分析，进行跨地域国别，跨资产类别，以FOF的形式配置资产将会是最优的选择。而在几大类资产中，投资人需加大股权类投资&房地产投资的配置。
  目前国内房地产市场已经从增量扩张转向存量优化；创新型经济催生了物业新需求，如物流地产、长租公寓等业态，特别要注重一线城市的商业性地产投资。随着“一带一路”的展开，可以将眼光放回亚太国家的主要门户城市，例如老牌的日本，新兴的泰国越南等国家，投资人可以着眼长线价值投资尤其是股权，海外房地产基金类型的投资。
  为什么要在日本投资不动产
  相比国内的房地产及亚太地区的其他国家，日本作为亚洲最发达的国家，它具有跟欧美国家一样完善的产权制度，而且经济平稳，在资产的风险性上非常低。并且目前日本在经历了长达20年的经济低谷期后，目前经济开始复苏；奥运会，世博等国际性活动也马上会给日本带来更大的国际关注，刺激起经济复苏。
  日本的房地产在1985~1992年期间经历最大的泡沫时期，92年泡沫被捅破后，接下来就是长达20多年的低谷期，而对投资人而言是个抄底的优选。

*日本房价推移（1983-2019）

东京作为首都，其在日本的地位自然不用说，中央区，千代田区，涩谷区，港区等核心区域，其不动产价值较高且升值稳定，而像丰岛区&台东区随着东京都市的政府的新都市开发计划及旅游热潮带来的商业需求，这两块曾经的“下町”区域的升值速度也达到了10%。

*日本地价前8区域，均为东京

  日本酒店地产的新环境
  日本目前的国家政策为“观光立国”计划，围绕着一政策，像东京奥运会，大阪世博，日本博彩业推行等计划都是政府的推动下有效展开中。2018年访日游客的数量达到了3119万人，比2017年增加了8.7%。对此日本政府也是制定了新的目标，计划在2020年将这一数值做到4000万人，2030年到6000万人。
  而因访日游客的增加，住宿需求也面临这前所未有的挑战。目前东京，大阪两大都市的酒店全年平均入住率已经达到了85%的高度，可谓是一房难求的状态。
  针对这个状况，全球最大的民宿平台airbnb适时的在日本积极展开业务，仅首都东京一地，2017年在airbnb上的可供游客住宿的房间数量达到了17000间，相当于为日本提供了100间大型酒店。但随着2018年6月《民泊新法》的推出，其严苛的规定使得东京民泊的房间数量大幅度减少，特别是东京受到的冲击最大，Airbnb平台的房间数已经不到3000间。

  游客数量仍在不断增加，但可供住宿的房间数量缺有了近万间的缺口，根据CBRE的最新报告预测，到2021年日本的几大住宿需求量较大的都市的现有酒店客房数量都无法满足未来的住宿的需求量，必须要加大新的酒店客房供给。
  在不动产投资中“地段”这个要素是占据了绝对的主导地位，而在市中心的土地多数都是小型用地，由于传统酒店品牌商不太在意东京核⼼区域100㎡以内的⼩型⼟地；⽽随着地价增⻓，⼩型公寓建造商也因为NOI低的缘故不倾向于市中⼼⼟地，这为轻型酒店获取都市核⼼区域⼩型⼟地提供了天然优势。
  最具性价比的投资项目是什么？
  在东京有一居一直致力于核心位置的轻酒店开发，并创建了自己的Spatium轻酒店品牌。

*Spatium轻酒店No.01-03外观概念图

  SPATIUM轻酒店是位于都市核⼼区的酒店投资项⽬。虽同样处于众多优秀的全球连锁酒店的所在地，但与这些林⽴的⼤型酒店不同， SPATIUM则是以轻量化的⼩型酒店竞标全球扩张：轻酒店，这是⼀种抛去更多不必要的设施成本，从⽽以“给客⼈更⼤空间、更美设计、更便宜价格的更极致⼊住体验”为项⽬特征和竞争优势的酒店新类型。
  01、选址，拿地
  SPATIUM通过数据分析，精准地找出价值洼地⼟地，并且按照访⽇游客喜好设计建造轻型酒店。东京⼟地相关中介也都愿意与SPATIUM合作，提供东京核⼼五区内最适合做轻型酒店的⼟地。⽬前就拿银座所在中央区举例，就已经整理出了76块可做轻酒店的⼟地。
  02、设计，施工
  为了体现空间个性化特点， SPATIUM每个酒店都聘请不同的设计师事务所参与设计。这些设计师事务所包含⽇本顶级团队安藤忠雄的团队、坂仓建筑研究所，也有新晋⽹红YUUA、 APstudio、 NAOI 设计师事务所。
  同时，为了统⼀⼯程进度， SPATIUM与⼀家中型建筑商签署了⻓期战略合作伙伴关系，并由这家公司统⼀为SPATIUM轻型酒店项⽬提供建筑⽀持。

  03、运营，维护
  在物品采买、⽇常清扫与设施维护⽅⾯， SPATIUM具有运营1000套⺠宿的经验；同时极致体验的品牌理念，让SPATIUM不只是提供⼀张床，还有享受城市乐趣。⽐如，我们会提供包含当地⻝材的早餐、提供周边指南等贴⼼服务。
  04、获客，推广
  极致的⼊住体验是SPATIUM的理念。专业的获客团队会通过渠道管理、分享传播社交化媒体、举办活动等⽅式推⼴SPATIUM的品牌故事。租客喜欢我们的产品，投资⼈也理解我们的最新策略并分享收益。

面对目前全球经济周期的到来，中美力量的不断对抗给全球投资环境笼罩上了深深的雾霾，对自己现有的资产如何做好保障，且在安全性充足的情况下如何去获取更稳定更高的收益是每个投资人需要深度思考的。

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（编辑：雪豹）

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