最近房产领域最热门的消息，莫过于石家庄乐城国际贸易城的退铺。这个当年创造过销售奇迹的神盘，在沉寂多年之后再次重回大众视野，并且在项目门口再次排起了长龙，盛况恍如当年卖铺之时。不同的是，当初业主们热情满满排队买铺，如今却是一腔愤懑排队退铺。

Part1

乐城退铺，艰难的维权之路

据多方了解，目前是乐城方主动发布公告，对于要求退铺的业主，可以前来办理退铺手续。而在此之前已经有相当一部分业主开始了漫长的维权之路，高价热销、非正常销售、承诺返租、招商失利，乐城自售出后，每一天都会给业主带来新的打击，曾经承诺的返租租金遥遥无期，投资商铺带来的收益已经无望，本以为可以赚钱的“金铺”每一天都在贬值。于是大批业主自发聚集到一起，开始主张退铺、挽回损失。甚至有业主直接住在乐城展示中心，白天和工作人员周旋，晚上在大厅里休息。

今年4月，一切似乎又迎来了转机，乐城方突然发布公告：退铺！一纸公告发出，乐城业主彻底蒙圈，虽然一直主张退铺，但开发商如此积极到底意欲何为？

其实这背后的逻辑并不难理解，五证不全、违规销售在先，零租金招商、没有租金收益在后，两个因素叠加，势必要面临几万业主的退铺要求，如果不能妥善解决这几万业主的退铺问题，一定会形成大规模的维权事件。而这样几万人的业主维权事件，无论是乐城公司、还是石家庄市政府，都是绝对不能面对的。因此，对于乐城而言，注入资金，满足业主的退铺要求，是解决这个问题最直接的方案。

业主的诉求、相关方面的督导，促成了这次退铺事件，其实在乐城发布公告以前，这件事在政府网站上已经能窥得端倪。曾经有业主在人民网“领导留言板”发布过退铺诉求，石家庄市人民政府办公室对此作出过回复。这则留言透露了两个信息：第一，原团队涉及刑事案件；第二，政府已经督导另一方大股东尽快安排退铺。

Part2

退还是不退？业主和开发商的两难选择

曾创造过上百亿销售额的商业神盘，走到今天这一步，绝对是开发商和业主都不愿看到的结果。按照原规划，石家庄乐城国际贸易城总投资800亿元，整体规模2600万平米，项目整体定位为以商贸为龙头，以智慧城市为脉络，带动商品流通模式和城市运营模式转型升级的国家级智慧新城。整个项目分三期建设，其中一期建筑面积220万平方米，包括175万平方米商城及45万平方米配套。目前已建成6个场馆及3座写字楼、公寓，总投资超100亿元。

乐城的总规划面积和已建成面积，或许对于很多人来说都十分抽象，我们不妨做一个类比，石家庄核心商业综合体勒泰中心，算上所有的写字楼、公寓、商业等，总建筑面积为62万平方米。乐城仅一期的建筑面积，就相当于3.5个勒泰中心。从这么大的体量中，不难看出开发商的企图心。然而几年过去，雄心壮志变成了一场骗局，开发商和业主两败俱伤。

对于乐城方面来说，退或者不退，是个两难之选，假如给业主办理退铺，需要多少资金？粗略按照3万户业主计算，每个业主的投资额在50万元，按照商业地产50%的首付比例，需要注入的退铺款高达75-80亿元。

75亿元资金，放眼全国，几乎没有哪个房企可以立即支付。因为近些年房企普遍存在现金流压力，这在业内几乎已经成为了众所周知的“秘密”，2020年TOP500房企资产负债率均值为78.77%。如果立即给所有业主办理退铺，很有可能会造成“鱼死网破”的结果——项目破产，开发商一无所获，业主投入的钱也打了水漂。

反之如果乐城方不给业主办理退铺，就要解决当初五证不全的历史遗留问题，继续给业主办理产权证。这样一来就涉及到后期土地款、工程款、装修费、手续费用等。我们也来粗略估计一下：按照石家庄去年卖地的价格，大概500万/亩，按照500亩地计算，土地出让金大概25亿元；后续工程款5-8亿；装修5-6亿；再加上其他杂项费用约5亿。整体下来，如果能办到产权证齐全，至少也需要40-50亿元。而且如果要顺利办理相关业务，就势必要解决维稳问题，就又回到了最初——正面回应业主的退铺诉求。

因而正如文中一开始所说，退铺似乎成了乐城方不得不选的选项。退铺这么大的现金流又拿不出来，如何破局？根据乐城方的说法，他们制定了“15+15”的退铺政策，这样一来为企业筹措资金预留了一定的时间，业主的退铺诉求也得到了解决。

看起来是一个不完美但相对合理的解决方案，然而乐城方的大规模退铺，反而让一部分业主犹豫了起来：开发商这样做是不是有后手？退铺意味着放弃了以后获得收益的机会，是否需要观望一段时间，看看后续发展？

Part3

批发市场，一个时代的颓唐背影

不愿意退铺的业主或者持观望态度的业主，现在不外乎仍对乐城国际贸易城抱有期待。看到现在部分场馆正在运营、部分仍在招商，如此大的体量，未来会成为市场批发行业的中流砥柱或也未定。

当真如此吗？我们来看几组数据：2020年双十一第一天开始预购，天猫峰值58.3万笔/秒，小米全平台10分钟支付金额破10亿，苏宁全场景生态渠道19分钟GMV破50亿。据直播数据分析平台知瓜、飞瓜数据，2020年淘宝双十一预售开启以来，每天有超过6万名主播开播，这其中，主播李佳琦和薇娅预售首日直播估算总成交额均接近40亿。

仅2020年上半年全渠道电商直播数量超过1000万场，上架商品数超过2000万，其中淘宝直播2020年直播数超过2589万场，全年上架商品数超过5000万件，在2020年的双11，淘宝直播带货总额约高达729亿元，超头部主播李佳琦和薇娅带货成交额，两人加起来超过200亿元，淘宝直播已经成为爆发式新经济模式。

、

与直播带货截然相反的，是传统批发市场的迅速衰落，北京动批关闭、郑州中原第一城关闭、武汉汉正街商户撤离......近年来，传统批发商处境艰难已是一个比较普遍的现象。一方面是批发商的市场份额在减少，另一方面是批发商的经营利润迅速下滑。无论从客流量、货物吞吐量、利润率哪个方面来看，昔日曾经十分红火的批发市场都已大不如前。

商品批发这一业态，依靠传统的商业法则垄断和赚取信息差价的方式赚钱，但是互联网与新零售的出现改变了这一切。互联网的便捷、高效、信息透明公开，赢得了更多人的青睐，信息时代背景下，除了来自线上的电商给实体商家带来的冲击，原来的线下渠道也可能会发生变化，零售商更愿意直接找到工厂拿货，减去中间环节和拿货成本，这对批发商来说是致命的打击，互联网“杀死了”传统批发行业，曾经让许多“老板”赚取丰厚利润的批发市场，已经成为一个“颓唐的背影”。

Part4

踩住刹车，让自己的钱落袋为安

传统批发市场“已死”，业主想要获取收益几乎无望，由于门庭冷落、经营不善，长期没有资金收入，商铺本身非但没有溢价空间，反而会持续贬值。假如这个时候乐城方面能够有序给业主退铺，对于业主来说或许是唯一解套的机会。

对于业主来说，投资本身就是有风险的行为，如果不是乐城五证不全、忽悠业主、有错在先，那退铺主张也不会得到回应，哪怕后期经营不善，业主也只能是哑巴吃黄连——有苦说不出。此时趁乐城方没有合法的销售手续，业主提出退铺要求恰逢其时，能够在一段时间内退回购房款，及时止损才是上策。

对于愿意长期持有的业主，假如乐城方补办了五证，业主想要获得产权，还需要补交剩下的款项或者办理贷款手续，自己的钱非但拿不回来，还要再次投入，无疑将越陷越深。以现在招商的情况来看，以租养贷的愿望怕是难以实现，最终的受害者恐怕仍是业主。

因而及时踩住刹车，不让自己的钱袋子滑向更深的深渊，或许是投资者此刻最无奈也是最明智的选择。